Строительтво в Чикаго

"Не нужно большой отваги, чтоб ночью гулять по Чикаго" — эта цитата из стихотворения, сочиненного в первый день нашего приезда, оказалась чем-то вроде индикатора текущей ситуации в городе. Как и в большей части американских городов, еще десять лет назад Чикаго ночью вымирал. Центр города постепенно приходил в упадок: закрывались универмаги, кинотеатры, гостиницы. Сегодня Чикаго — один из самых оживленных городов. И что самое удивительное — в центр возвращается жилье. Десятки старых зданий выкупаются и реконструируются. Наблюдение за статистикой показало тенденцию резкого роста капитала и увеличения количества богатых людей, работающих в городском центре. Идея привлекательности жизни в центре оказалась как бы синтезированной из экономического подъема.

После второй мировой войны вместе с развитием автомобилестроения была спровоцирована мода на пригородные односемейные дома (причем первую скрипку здесь сыграли архитекторы). Точно так же архитекторы стали в Америке той общественной силой, которая в прошедшее десятилетие сумела остановить процесс деградации крупных городов. Способность оценить тенденции развития города, верно ставить задачи фактически превратила определенную группу архитекторов и управленцев — так называемых девелоперов городского развития — в философов урбанизированного общества.

Не покажется ли странным общество, где так много значат деньги и которое вместе с тем так расточительно в отношении теоретиков и философов? По-видимому, этот принцип является двигателем и защитой стабильности этого общества. Девелоперы городов ( иногда эта профессия переводится как "застройщик", хотя буквальный перевод) — это не только постановщики и исследователи глобальных проблем города и способов их решения, но и держатели денег муниципалитетов, инвесторов, акционеров, всех организаций, финансирующих строительство. Частные девелоперы — сами распорядители капиталов компаний, инвестирующих строительство, своего рода продюсеры строительного бизнеса.

К рекомендациям девелоперов и архитекторов-теоретиков прислушиваются все. Популярность архитектурных идей и публикаций в обществе стоит, наверное, на следующем месте после предвыборных дебатов кандидатов в президенты и рекламы спортивных аксессуаров ( с приходом к власти президента Клинтона в обществе бурно активизировался интерес к физической культуре). Доверие к предвидению архитекторов и популярность архитектурных идей в обществе по традиции высока.

Возможно, дело не столько в универсальности и объективности архитектурных теорий как таковых. Американское общество, весьма чувствительное к любым рекламным мифам, охотно верит в возможность идеального мира, сделанного по удачному архитектурному проекту. Иногда под воздействием газет и телевидения буквально возникает массовый транс, на фоне которого хорошо идут продажи новых товаров. Квартиры, офисы, целые поселки и небоскребы — это тоже товар. Вспомним нашумевшую несколько лет назад историю с покупкой японской компанией нью-йоркского Рокфеллер-центра. Еще вчера реклама жизни за городом заставила всех поверить в идиллию поселковой общины. Центробежные процессы казались необратимыми.

Сегодня престижной становится квартира в городском кондоминиуме. Но из теории вытекает не только увлеченностью всех слоев общества архитектурны ми идеями. Для конкретных частных компаний — это база для благополучия в бизнесе.

Компания LR Development, которая принимает нас в Чикаго — один из лидеров строительного бизнеса в области реконструкции зданий в центре этого города. Она учреждена в 1988 году в результате слияния "залоговой" брокерской компании, агентства по оценке недвижимости и генподрядной компании Landmark Builders.

Ее путь в строительном бизнесе впечатляет довольно быстрым и последовательным взлетом. Первые проекты — реконструкция старых зданий в пригороде Чикаго; затем преобразование в кондоминиум с роскошными квартирами особняка, ранее принадлежавшего журналу Playboy; перепланировка бывшего многоэтажного универмага под кондоминиум с апартаментами в модном стиле хай-тек; реконструкция под жилье гостиницы и бывшего кинотеатра. Наконец, последний проект, еще не реализованный (совместно с всемирной системой по строительству гостиниц высшей категории Хайатт), 66-этажный отель класса "люкс" — "Парк Хайатт Чикаго" - стоимостью $200 млн. Несмотря на наличие в структуре единой компании финансистов, юристов, специалистов по маркетингу и риэлторов, инженеров-строителей (проектировщиков и производителей работ) — центральной, наиболее популярной и уважаемой фигурой в фирме является архитектор. В самой философии компании акцентируется тот важный принцип, что отношение к строительству как к искусству, "талант, вдохновение и оригинальность — качества, которые позволяют сделать многое из малого".

Ставка на высокий класс архитектуры -это база, на которой строится финансовая политика. Благодаря привлекательному архитектурному решению после реконструкции удается повысить стоимость зданий на строительном рынке в несколько раз. Цена квартир вновь создаваемых кондоминиумов минимум в 2, а иногда и в 3 раза превышает стоимость недвижимости вместе с затратами на реконструкцию. Такие высокие прибыли позволяют не только заниматься самофинансированием следующих проектов, но значительную часть недвижимости оставлять в личной собственности компаньонов и сотрудников компании. Высокий процент владельцев недвижимостью среди сотрудников является в США едва ли не главным критерием процветания фирмы и основой для получения любых банковских форм кредитования и инвестирования.

Во время экскурсии нас не случайно заводят в квартиру, принадлежащую менеджеру проектов — архитектору Питу Робинсону. Экстравагантный интерьер с элементами "ироничного хай-тека" — это тоже часть рекламы и составной элемент будущих продаж. Пит Робинсон предлагает покупателям ее за $1 млн. и пока не торопится сбавлять цену, потому что недвижимость в даунтауне Чикаго стабильно дорожает, а необходимый покупатель, как считает хозяин, рано или поздно появится.

В самом разгаре реализация проекта LR Development — реконструкция 19-этажной гостиницы Мэйфер Риджент на берегу озера Мичиган. В реконструируемом здании разместится 29-квартирный кондоминиум "Мейфер", а во дворе достраивается 7-этажный 19-квартирный кондоминиум "Риджент". Площади квартир — от 370 до 870 кв.м. Продажная-цена квартиры в кондоминиуме Мейфер с видом на озеро Мичиган колеблется от $1.25 млн. до S 5 млн. Планируемая цена квартиры в новом здании, выходящем на Уолтон-стрит. от $400000 до $1,2 млн. Мы посетили стройку в средней ее фазе - при установке гипсокартонных перегородок (по системе "American Gypsum", напоминающей более распространенный в Европе "KNAUF") и замене инженерного оборудования. Несмотря на то, что намечаются интерьеры с имитацией исторических стилей (такой дизайн всегда пользуются спросом у богатых клиентов), производство работ весьма рационально — деньги экономятся на каждом этапе. Как сообщает менеджер проекта, архитектор Керри Диксон , на 100% квартир, намеченных к продаже, заключены фьючерсные сделки. То есть фактически все квартиры проданы.

В одну из больших квартир переселяется сам президент LR Development Брюс Абраме. Позже я прочту его фразу в "Чикаго трибун":"Я делаю это для того, чтобы поддерживать счастье каждого". По нашим расчетам, затраты на реконструкцию, включая покупку старого кирпич-но-каркасного здания отеля, реализацию проекта и ряд компенсаций городу, не превышают 30% цены квартир, которая уже гарантирована покупателями. Причина намечающегося успеха указанного проекта, как и реального успеха предыдущих, по которым успешно прошли продажи, состоит, безусловно, в выборе местоположения объекта. Недвижимость с видом на озеро Мичиган — сама по себе эксклюзив. "Вид на Мичиган стоит миллион долларов",— полушутя говорит Керри Диксон.

Однако немалая роль принадлежит добавочной цене этой недвижимости, создаваемой профессионализмом архитектора. И об этом в компании говорят на каждом шагу. Здесь отлично понимают, что только архитектор в состоянии достичь максимального эффекта минимальной ценой. Большая часть богатых людей придерживается мнения, что архитектурная оригинальность здания или его интерьера престижнее, чем применение дорогостоящих материалов. И в этом убеждении их поддерживает пресса. Оригинальность архитектурного решения — это значительная часть стоимости недвижимости Очевидно, что при правильном расчете окупаемости и рациональной тактике реализации проектов, строительство в США — один из самых выгодных видов легального бизнеса.

Как это ни удивительно, но двигатель строительного бизнеса в США — это архитектурная теория и философия. Эти виды деятельности являются неотъемлемой частью профессии девелоперов — стратегов строительного бизнеса. Теоретические исследования и публикации в средствах массовой информации формируют в обществе социально-психологические стереотипы, необходимые для стабильной деятельности архитектурных и строительных фирм, а также финансирующих организаций.