Главная -> Законодательство (Четыре вопроса о жилом доме)

Динамика рынка строительства жилья за последние пять лет практически без колебаний следует линейному тренду. По всей видимости, согласно этому тренду и сделан прогноз строительства вплоть до 2005 года, утвержденный мэрией города в рамках концепции развития жилищного строительства. Действительно, несмотря ни на что, строительный бизнес развивается. Как видно, этому не смог помешать даже кризис 1998 года. Несомненно, в этом развитии новосибирску благоприятствует или по крайней мере должен благоприятствовать столичный статус (наличие которого, по крайней мере, сами новосибирцы не оспаривают). В силу столичности, а также других причин цены на недвижимость в городе весьма резко отличаются от прочих регионов, да к тому же еще и почти постоянно растут. А ценовой уровень является в общем-то определяющим показателем выгодности жилищного строительства. Впрочем, сами строители на вопрос, выгодно ли им строить жилье в новосибирске, предпочитают либо ссылаться на то, что их бизнес - один из самых сложных и поэтому не все так просто, либо перечислять свои или чужие проекты, которые оказались бесприбыльными или даже убыточными.

Оспаривать мнение специалистов о сложности строительного бизнеса, конечно, не стоит и пытаться, но в то же время можно и попенять им на то, что этот вид деятельности сейчас один из наименее прозрачных. И все же, как и любой другой бизнес, строительная деятельность состоит из расходной и доходной части, анализируя которые, можно говорить о рентабельности, а также делать какие-либо прогнозы.

Сложный вопрос.

К несчастью, даже специалисту получить ответ на вопрос что нам стоит дом построить очень сложно. Происходит это в силу соответствующей политики властных структур, а также действий местных монополистов. Одной из самых основных статей затрат являются первоначальные вложения, обеспечивающие предоставление участка под застройку, а также необходимые согласования. По словам олега малахова, генерального директора ооо сибжилстройинвест, доля этих вложений составляет 41% от общих затрат на строительство. Основным платежом в этих затратах является сбор за право аренды или так называемый градостроительный сбор. Устанавливается он согласно разделению города на экономические зоны и варьируется в соответствии с привлекательностью того или иного участка. И хотя величина сбора за право аренды прописана в постановлении мэрии, не факт, что именно эти деньги и придется заплатить городу. Положительной тенденцией являются попытки мэрии продавать самые перспективные участки исключительно на аукционах. Пока же очень часто получается, что правом на застройку обладает одна компания, собственно застройкой занимается другая компания, не сумевшая по тем или иным причинам добиться расположения городских властей.

Например, одна из крупных строительных компаний, ведущих активную застройку, в том числе и в центре города, напрямую не имеет прав ни на один участок земли. Само по себе это влияет на удорожание строительства, поскольку непосредственный арендатор выставляет свои условия застройщику, а с другой стороны, бюджет города лишается возможности получить дополнительные средства. Получение разрешения на строительство, кроме того, обставляется различными условиями со стороны районных администраций, которые не удовлетворяются посулами будущих выгод, а требуют какой-либо материальной помощи. Позиция городской администрации понятна. В конце концов, у города нет другого ликвидного имущества, кроме земли. Однако просто кусок земли никому не нужен, поскольку жилому дому необходимы всякого рода коммуникации, от водопровода до электрических и телефонных сетей. Поэтому одной из главных стадий согласования является работа с монополистами, которые этими сетями владеют. Местные же коммунальные монополисты все как один страдают от отсутствия инвестиционных ресурсов, потребность в которых стремятся восполнить любыми способами. В том числе путем выставления требований к застройщикам - построить водопровод, поставить подстанцию и т. П. Такие действия коммунальщиков, учитывая хронический дефицит средств и большой износ основных фондов, абсолютно понятны, ведь именно в интересах строителей развивать коммунальную базу.

Необходимо лишь, чтобы требования были разумными, также важно решить вопрос о собственности на те объекты, которые возводятся строителями в интересах монополистов. В настоящий момент все, что строится, например, та же подстанция или ветка водопровода, передается в собственность энергетиков или, соответственно, горводоканала. Очевидно, что строительная компания будет с большей охотой инвестировать свои ресурсы в строительство каких-либо коммунальных объектов в том случае, если сможет потом получить полное или частичное право собственности на него. Однако рассчитывать на то, что строители собственными силами полностью смогут обновить изношенные основные фонды жкх, вряд ли стоит. Скорее всего, это возможно лишь с продолжением реформы коммунального комплекса и развитием в нем конкурентной среды с приходом частных инвесторов в эту сферу. Кстати, одними из первых участников бизнеса коммунальных услуг и могли бы стать строительные компании в случае, если бы они становились владельцами построенных объектов.

Одним из основных факторов, повышающих первоначальные затраты на строительство, специалисты называют большое количество инстанций, в которых требуется согласовать предоставление участка под застройку или проект. По мнению заместителя генерального директора компании ново-николаевскъ виктора боброва, число таких инстанций в отдельных случаях может доходить и до нескольких десятков. Возможно, из этой ситуации позволит выйти новая практика городской администрации по предоставлению участков под застройку при наличии всех согласований (так называемого паспорта объекта). Впрочем, директор центра правового обеспечения сделок с недвижимостью юрий тиунов считает, что на практике в таком случае власти склонны выставлять такую цену участка, которая отпугивает застройщиков. И все-таки метод продажи уже согласованного участка под застройку перспективен, хотя бы судя по примеру московского рынка. А цена согласований зависит от построения соответствующих отношений между мэрией, подчиненными ей подразделениями и предприятиями коммунального сектора.

Второй основной центр затрат в жилищном строительстве - это строительные материалы и трудовые ресурсы. Практически все строительные компании жалуются на недостаток квалифицированной рабочей силы, но больше всего - на отсутствие в новосибирской области нормальной ресурсной базы для строительства. Так, например, компания красный проспект вынуждена завозить кирпич из кемеровской области. Андрей андреев, директор по маркетингу ооо кварсис, согласен с тем, что производство в стройиндустрии новосибирской области недостаточно по объемам, дорогое и некачественное, однако считает, что проблема стройматериалов легко решается за счет тех регионов, в которых стройиндустрия, напротив, страдает перепроизводством и предоставляет материалы более высокие по качеству и более низкие по цене.

Впрочем, как показывает пример компании ново-николаевскъ, возможно развитие именно местной ресурсной базы, причем за счет самих строителей. Виктор бобров считает, что реально поднять вообще всю стройиндустрию только лишь за счет средств участников строительного бизнеса. И хотя ново-николаевскъ практически единственная компания, открыто говорящая о своей экспансии в производство, можно предположить, что пример этот не единичный. По признанию одного из строительных топ-менеджеров, все участники этого бизнеса так или иначе включаются в стройиндустрию в качестве собственников или партнеров, но не стремятся это афишировать, поскольку одним из способов недобросовестной конкуренции на рынке строительства является как раз отсечение нежелательных коллег от поставок строительных ресурсов.

Простой вопрос.

Источник дохода строителей жилья - единственный и более прозрачный и понятный, в отличие от центров затрат. Это продажа строящихся или уже построенных квартир. И здесь большинство компаний стремятся к тому, чтобы этот центр прибыли либо был полностью им подконтрольным, либо более или менее определенным. Особенно это касается тех компаний, которые ведут строительство на небольшом количестве площадок, тогда как компании, ведущие более масштабную застройку и имеющие финансово не ограниченных инвесторов, как, например, кварсис, могут допустить отсутствие четко просчитанного плана продаж. В большинстве строительных компаний маркетинговый сектор вначале вообще отсутствовал. Несколько лет назад в условиях галопирующих цен на недвижимость казалось, что проблем с продажами быть не должно.

Однако кризис и диспропорции цен на первичном и вторичном рынках жилья привели к тому, что продавать стало непросто. В основном строители предпочитают работать с агентствами недвижимости, а как тенденцию можно отметить их стремление заключать партнерское соглашение, в котором оговаривается эксклюзивное право риэлтеров на продажу квартир в строящемся доме. Эксклюзивное право ограждает застройщика от тех его контрагентов, которые, получив квартиры по бартеру за стройматериалы или что-либо другое, стремятся побыстрее их продать, сбрасывая для этого цену. В такой ситуации вполне возможен вариант, когда квадратные метры в одном доме продаются компанией по цене 15-20 тысяч, а другим продавцом - по цене 7-8 тысяч.

Некоторые строительные компании предпочитают развивать собственное сбытовое и маркетинговое подразделение, как, например, строительная фирма сибирь. Дочерняя структура этой компании сибирь-развитие, кстати, также пытается решить проблему возможного демпинга со стороны бартерных контрагентов путем установления обязанности покупателей продавать квартиры в дальнейшем также через эту компанию.

Все же опыт работы на рынке недвижимости предоставляет большие преимущества при строительстве нового жилья, о чем говорит, например, опыт компании ново-николаевскъ. Если такого опыта нет, самый дешевый путь - привлечение риэлтеров не только в качестве продавцов уже спроектированного или построенного жилья, но и в качестве консультантов проекта.

Нескромный вопрос.

Своего коллегу или соседа, может быть, и неудобно спрашивать о заработках, но практически любой бизнес в части общих экономических параметров должен быть информационно открытым. Рентабельность строительного бизнеса тем более интересна по той причине, что та же мэрия или коммунальные монополисты зачастую обосновывают свои сборы со строителей их высокими доходами. А кроме того, любопытно, оправдывается ли столичность новосибирска прибылью строителей. По мнению строительных топ-менеджеров, о какой-либо большой прибыли можно говорить только в части отдельных проектов застройки, которые концентрируются в престижной части города. Впрочем, по признанию одного из специалистов, можно вообще работать, реализуя квартиры по сметной стоимости. Это допустимо по той причине, что прибыль строительной компании уже заложена в смету. Кроме того, уровень рентабельности компаний регулируется и властными распоряжениями, например, установлением величины коэффициента, удорожающего расчетные нормативы 1984 года. И все-таки, можно говорить о достаточно высокой доходности строительного бизнеса. При этом можно сослаться на авторитет банков, в которых, как правило, считать деньги умеют. Вряд ли бы банкиры пошли в этот бизнес, будь он низкорентабельным. А идут многие, пример тому - инвестиции башкредитбанка в сибжилстройинвест, а также некоторые другие банки, которые уже строят, правда, не афишируют этого.

Политический вопрос.

Непрозрачность рынка строительства жилья, может быть, и позволяет кому-то собирать дивиденды, однако в целом не способствует его нормальному развитию. Несмотря на все трудно просчитываемые факторы, рынок постепенно будет пополняться новыми участниками, однако процесс этот никогда не станет бурным при условии сохранения нынешней политики регулирования со стороны властей. Более того, сомнительными можно назвать и прогнозы на 2001-2005 годы, заложенные мэрией в концепции жилищного строительства. По мере уплотнения застройки т. Н. Престижных территорий рано или поздно возникнет вопрос либо о существенном повышении сборов с тем, чтобы поддержать уровень доходов в бюджет города, что, в свою очередь, приведет к уходу инвестиций со строительного рынка, либо об изменении градостроительной политики в целях стимулирования застройки города в целом, что, конечно, сопряжено и с такими вопросами, которые от местных властей напрямую не зависят.

Как вы оцениваете данные новосибирского облкомстата о снижении объемов жилищного строительства в области по итогам первого полугодия?

олег малахов, генеральный директор ооо сибжилстройинвест:

- эти данные связаны с тем, что городские власти просто не принимают жилье в эксплуатацию. Мне известно, что есть дома, где люди уже живут, однако не могут ни прописаться, ни квартплату заплатить, эти расходы несут подрядчики. Причин для того, чтобы не подписать акт о приемке, может быть очень много, например, задолженность строительной компании в бюджет города по каким-либо сборам. В целом же строительство идет и его объемы резко не снижаются, так что абсолютно достоверными статистические данные считать нельзя.

Афанасий францев, вице-губернатор новосибирской области:

- строители просто не спешат вводить жилье в эксплуатацию. Ведь после этого квартиры станут чьей-то собственностью, а собственность порождает обязанности, в частности, например, по уплате налога на недвижимость.

Сергей наймарк, генеральный директор строительной компании красный проспект:

- эти данные абсолютно ни о чем не говорят, поскольку это данные за полгода. Реальные цифры появятся к концу года. Мы привыкли работать так же, как и 30-50 лет назад, когда сроки сдачи были приурочены к концу года. И эта традиция продолжается.

Юрий тиунов, генеральный директор компании центр правового обеспечения сделок с недвижимостью в новосибирской области:

- строительство сейчас ведется активно, причем в первую очередь в центральной части города, тогда как в районах средней удаленности такая активность незаметна. Однако об определенной тенденции можно говорить лишь к концу года.

Константин кузьмин, новосибирск.

Главная -> Законодательство

Подсчитали прослезились Пояснения к заполнению формы федерального государственного статистического наблюдения n мп (3) Путь к атомному щиту Реальный сектор - реальные результаты Резервы есть Российская федерация Рынки товаров и услуг на страницах газеты коммерческие вести, 1999 год Ситуация в aдыгее: взгляд из москвы в соответствии с поручением- строительные материалы Социально-экономическое положение республики карелия в январе-сентябре 2001 года Социально-экономическое положение республики карелия в 2001 году (ч Социально-экономическое положение республики карелия в 2000 году Социально - экономическое положение хабаровского края за январь - июнь 2000- строительные материалы