Главная -> Законодательство (Олег жданов: на рынке жкх-услуг необходима конкуренция)

- Традиционно считается, что реформа жилищно-коммунального хозяйства заключается лишь в процессе повышения тарифов на оплату услуг жкх.

Такой подход даже чисто внешне выглядит однобоко. Что же происходит на самом деле?

- реформа жкх, в широком понимании, началась с того момента, когда началась приватизация жилого фонда. Создание рынка жилья в принципе исключило монопольную зависимость граждан от государства в жилищном вопросе. Люди получили право продать, поменять, купить квартиру.

Вспомним ситуацию 10-15 лет назад - когда этой возможности не было, когда каждый раз нужно было идти только в одну обменную контору и больше никуда, и там еще надо было обосновать: почему да отчего, по нормам или нет...

Следующий шаг: передача ведомственного жилья в муниципальную собственность. 6 лет назад у нас в муниципалитете было около 4 млн. Кв. М жилья, сегодня - уже более 12 млн. Кв. М. Еще порядка 3,5 млн. Кв. М находится у ведомств. Остальное - это жилье кооперативов и тсж.

Передача жилфонда от ведомств имела две задачи: снять нагрузку на социальную структуру преобразованных в акционерные общества предприятий, чтобы они стали конкурентоспособны, и исключить ситуацию, при которой работник зависим от своего работодателя буквально во всем:

и местом проживания, и детским садом, куда ходит его ребенок, и собственным рабочим местом. Обе эти задачи в какой-то мере выполнены, в какой-то нет.

Теперь мы говорим о следующем этапе - создании рынка жилищно-коммунальных услуг. Для этого мы создали, по сути говоря, управляющие компании. В мае 2000 года в перми были зарегистрированы 9 жилищных служб. Они созданы администрациями районов и получили жилье на баланс. В результате мы уже можем проводить конкурсы на обслуживание, мы уже можем пытаться создавать конкурентную среду.

При этом остались предприятия, которые обслуживали жилье и раньше. Это означало, что муниципальное жилищное предприятие само собирало с населения деньги, само определяло объемы работ, выполняло их, актировало выполненные работы, само же выставляло себе оценку качества и само же выплачивало себе средства. При такой схеме надеяться на высокую эффективность очень сложно, все зависит от порядочности руководителя, добросовестности исполнителей и не более того. Никакого внешнего контроля по сути дела не было. Весь контроль осуществляют в таком случае только сами жильцы в виде жалоб во всевозможные инстанции вплоть до президента страны.

- Для чего были созданы эти жилищные службы?

- такая тенденция существует по всей стране. Это управляющие компании. Они от имени жильцов и в их интересах заказывают коммунальные услуги, услуги по обслуживанию жилфонда. Они уже могут выбирать подрядчика. В частности, в прошлом году у нас в качестве приоритетов по текущему ремонту жилого фонда глава города определил такие направления: ремонт подъездов, ремонт кровель и установка металлических дверей. Дальше схема такова - если с этим планом не справляются традиционные подрядчики, жилищная служба (так как сегодня именно она распоряжается средствами, полученными от жильцов) может выбирать совершенно другого подрядчика. Это сейчас и начало происходить.

- Означает ли это, что я как житель, например, смогу выбирать слесаря?

- пока нет. Вы доверяете это право организации, на балансе которой находится ваш дом. Например, жилищной службе.

- Если муниципальное жилье находится на балансе жилищных служб, то на чьем балансе находится частное жилье?

- если дом полностью находится в частной собственности, то на базе дома, как правило, создается товарищество собственников жилья (тсж). Прежде они назывались кондоминиумами, но это не совсем верно.

Кондоминиум - это единый хозяйственный комплекс (аналог - гаражный кооператив: земля и гаражи составляют кондоминиум, а владельцы этих гаражей объединяются в кооператив). По такому же принципу владельцы квартир объединяются в тсж. По статусу, тсж - некоммерческая организация. Владельцы квартир объединяются в товарищество, выбирают управляющий орган и форму правления. Они могут заключить договор с той самой жилищной службой. Эта жилищная служба уже от имени тсж заключает договоры на тепло- и водоснабжение и т. Д. Если тсж не устраивает такая форма работы, оно может заключать договоры напрямую со многими подрядными организациями, может взять себе в штат работников.

Если вы живете в муниципальном жилом фонде и у вас есть претензии к обслуживанию, вы предъявляете свои требования к жилищной службе.

Жилищная служба должна перезаключить договор, то есть отказаться от услуг одного подрядчика и нанять другого.

- Поставщики тепла, электроэнергии тоже являются подрядчиками?

- да. Только они называются поставщиками коммунальных услуг.

- А их выбирать, по идее, нельзя, ведь эта сфера монополизирована.

- Да, это естественные либо локальные монополисты. Локальные монополисты - это, например, котельные в микрорайоне - там других котельных просто нет. Мы разбирали ситуацию на кислотных дачах: там есть одна котельная гортеплоэнергии. Других котельных нет, с другими уже нельзя заключить договор на поставку тепла.

- Это естественно или это надо как-то преодолевать?

- это практика, которая существует во всех странах. С водой - везде так. С теплом - в разных странах по-разному. Там, где приняли централизованные теплоисточники, практика такая же. Там же где, как, например, в великобритании, традиционно топят камины - децентрализованные источники питания, каждый сам себя обслуживает. Это нормально, потому что над монополистом больший контроль, цены на услуги монополистов устанавливают, как правило, органы местной либо государственной власти в зависимости от статуса предприятия: если это муниципальное предприятие водоканал, то цену устанавливает городская дума, если это какой-нибудь ведомственный теплоисточник, то тарифы устанавливает региональная энергетическая комиссия. Есть достаточная прозрачность экономики. Понятно, что регулирование цен в данном случае берет на себя орган более высокого уровня. И жилищная служба должна уже по этим тарифам заключать договор.

Но тут есть другой нюанс. Жилищная служба заключает договор, где речь идет не только о ценах: там надо, например, замерять количество тепла, его параметры, определять тепловой режим - все в полной мере. Все эти вещи надо актировать, надо выстраивать серьезные нормальные экономические отношения, и тогда возникает нормальная система взаиморасчетов. Если услуга получена не в полном объеме или вообще не получена, то ведется перерасчет.

Кстати, могу сказать, что год работы жилищных служб позволил нам провести перерасчеты жителям (конечно, плохо, что эти люди услуги не получили или недополучили) впервые за многие годы на сумму более 9 млн. Рублей. Это говорит о том, что появился учет фактически оказанных услуг.

Не идеализируя ситуацию, понимая, что проблем в работе жилищных служб еще много, тем не менее считаю, что будущее - именно за такими формами.

- Что, на ваш взгляд, будет происходить дальше?

- если будет выстроена нормальная экономическая политика, тарифы и бюджетные дотации будут обеспечивать 100%-ное обеспечение отрасли (а сегодня дефицит составляет более 30% и именно он не позволяет в полной мере создать конкурентную среду, потому что сложно привлечь подрядчиков, готовых на 30% снизить свою цену), тогда у нас будет больше желающих на этом рынке работать.

В чем есть проблемы в части привлечения сторонних подрядчиков? мы сегодня уже имеем очень приличную конкуренцию на подрядах на капитальный ремонт, потому что он оплачивается все-таки более стабильно. Я говорил уже, что средства, выделенные на капремонт, минимизированы, достаточно жестки, их недостаточно, но те суммы, которые выделены, оплачиваются нормально. Подрядчик уже знает, что если он выиграл лот, то он действительно сможет получить эти деньги, а значит - уже идет борьба за заказ. Серьезная конкуренция идет на мягких кровлях. Неплохая конкуренция на замене систем холодного и горячего водоснабжения.

Я думаю, что создание конкурентной среды позволит и жилищным службам, и управлению жилищного хозяйства требовать адекватного качества. Так как нормально платить за оказанные услуги мы начали не так давно, эта конкурентная среда сформировалась еще не в полной мере - подрядчики, которые работали на жилом фонде в 1997-1998 годах, испытали разочарование, так как месяцами не могли получить деньги за выполненные работы. Это, я думаю, создало некий отток из отрасли подрядных организаций. Сейчас эти люди возвращаются. Они почувствовали, что отрасль стала более-менее платежеспособной, можно делать свое дело, получать приличное вознаграждение.

Понятно, что мы не остановимся на этих шагах по повышению тарифов. Уровень платежей населения мы сейчас вывели на уровень порядка 51%, но в этом году мы в любом случае выйдем на 61%. А дальнейшее уже будет зависеть от решений областного законодательного собрания. Правительство рф в этом году продиктовало уровень уже 80%, и если наше зс эту норму примет, то мы будем обязаны внедрять ее на территории города. С одной стороны, это увеличивает нагрузку на население. С другой стороны, это позволит привлекать нормальных подрядчиков, использовать квалифицированную рабочую силу и требовать нормального качества.

- Каково будущее жилищных служб?

- если немного заглянуть вперед, то, мне кажется, должно происходить следующее. Во-первых, эти службы, скорее всего, будут дробиться, потому что одна жилищная служба на район - довольно непростое занятие. Чем больше количество квадратных метров, обслуживаемых одной жилищной службой (сейчас в среднем на одну службу приходится примерно 1,3 млн. Кв. М жилья), тем меньше внимания уделяется каждому дому, подъезду, этажу. К тому же, например, только служба ленинского района имеет на своей территории около 500 арендаторов (магазины, парикмахерские и т. Д.), С которыми тоже надо заключать договоры и на тепло- и водоснабжение.

Много разговоров по поводу того, что жилищные службы тяжеловесны:

во-первых, договоры с юридическими лицами, далее - паспортные службы, бухгалтеры по расчету квартплаты (у нас - 250 тыс. Владельцев лицевых счетов), часть жилищной службы занимается именно контролем за содержанием жилого фонда, за планированием работ, организацией работы подрядчиков. Поэтому, я считаю, что в дальнейшем службы должны становиться более мелкими, брать меньшее количество жилого фонда.

- То есть, дробление будет происходить по территориальному принципу, а не по отраслевому?

- да, конечно. По микрорайонам. Там, где есть локальные группы жилых домов, находящиеся на одних источниках тепло- и водоснабжения, будут появляться какие-то маленькие управляющие компании. И мы не исключаем, что они могут быть частными.

Мы уже ведем переговоры с пермской гильдией риэлторов и оценщиков, потому что они сегодня по своей специфике работы наиболее близки к вопросам управления жилым фондом. Они сегодня неплохо разбираются в качестве жилого фонда, в строительных конструкциях, они знают, какие требования покупатели предъявляют к качественным характеристикам фонда:

не только к дому, но и к прилегающей территории. На мой взгляд, риэлторы наиболее близки к созданию небольших управляющих компаний, которые могли бы взять на обслуживание отдельные небольшие группы домов и уже от имени жильцов заказывать услуги.

Дальнейшая демонополизация отрасли - создание управляющих компаний на базе жилищных служб, риэлторских компаний, а также крупных инвесторов, строящих новое жилье. В частности, камская долина занимается тем, что обслуживает свой же жилой фонд. Внутри компании есть подразделение, которое отвечает за эксплуатацию. Когда объединяются вопросы нового строительства и эксплуатации, то тот, кто эксплуатирует, постоянно подпитывает строителя информацией о том, какие дефекты существуют в доме, какие качества проявляют материалы со временем. Ведь, например, почти все автомобилестроительные компании в мире имеют свой автосервис.

- Каким будет пореформенное жилищно-коммунальное хозяйство, когда можно будет поставить точку в реформировании?

- есть опыт, например, стран восточной европы, в которых аналогичные процессы уже проходили. Это выглядит так.

В ведении муниципалитета находятся только так называемые социальные дома, то есть дома, в которых квартира не принадлежит жильцу. По сути, это дома, квартиры в которых сдаются в аренду. Это дома пониженной комфортности, в которых, как правило, обеспечен определенный стандарт минимально необходимых услуг. Там есть 100% коммунальные платежи и, может быть, не очень высокие арендные платежи, то что называется социальный найм.

Помимо социальных домов существуют так называемые доходные дома, построенные частными компаниями и сдающиеся в аренду. (У нас строительные компании не обладают пока такими ресурсами и строят под конкретного владельца.) Доходные дома имеют разную степень комфортности и рассчитаны на разные социальные группы.

Плюс к тому, существуют частные дома - дома, в которых каждая квартира принадлежит конкретному владельцу. На базе таких домов создаются тсж, которые имеют либо своего управляющего, либо поручают управление какой-то управляющей компании.

Наконец, есть объединения частных домов. Частный сектор тоже должен объединяться в тсж или в товарищества домовладельцев, потому что так удобнее решать возникающие проблемы.

На мой взгляд, нечто подобное должно происходить и у нас.

Главная -> Законодательство

Вники - 50 лет на ниве внешнеторговой теории и практики Война бутербродов Вопрос-ответ Вторая великая революция В 10 отраслях из 13 объем производства продукции превысил уровень прошлого- строительные материалы Хроника стихии: день за днем 22 июня в результате проливных дождей- строительные материалы Зеленыи светофор реформы Знак качества ставить некуда элитарное жилье в регионах: дома особняком Бутурлинский район Бухгалтеру строительной организации (часть 2)