Обновления
Хрущовки
Архитектура Румынии
Венецианское Биеннале
Столица Грац
Дом над водопадом
Защита зданий от атмосферных осадков
Краковские тенденции
Легендарный город Севастополь
Новый Париж Миттерана
Парадоксы Советской архитектуры
Реконструкция города Фрунзе
Реконструкция столицы Узбекистана
Софиевка - природа и искусство
Строительство по американски
Строительтво в Чикаго
Тектоника здания
Австрийская архитектура
Постмодернизм в Польше
Промышленное строительство
Строительство в Японии
Далее
|
Главная -> Комуникации (Метр с кепкой) ...Экономисты называют период между 1995 и 1998 гг. Временем утерянных возможностей. Нет, внешне все выглядело более чем благополучно. Темпы инфляции снизились до 1% в месяц. Оплата кредита упала до 17-19% годовых. Стоимость акций российских компаний выросла без малого в 3 раза. Снижение курса рубля по отношению к доллару было минимальным. Валютные резервы цб в июне 1997 г. Достигали примерно 20 млрд. Долларов. Приток иностранного капитала в разных формах был достаточно ощутимым. Казалось бы, что еще нужно для того, чтобы экономика страны начала уверенно подниматься вверх? ан нет! вместо эффекта устойчивого роста - катастрофическое падение вниз. 17 августа 1998 г. Отбросило страну к черте, за которой стало реально ощутимым зловещее дыхание катастрофы национального масштаба. Споры об истинных причинах происшедшего будут продолжаться еще годы и годы. Тем не менее некоторые поучительные уроки можно вынести и сегодня. Один из них виден в цифрах, до сих пор почему-то почти не привлекавших внимание исследователей. В 1996 году ввод в действие домов, считая по метражу, то есть в натуре, оказался на 16% меньше, чем в 1995-м. В следующем, 1997- м, - еще меньше. Объемы по отношению к 1995 году упали уже на 20%. Говоря проще, происходило резкое снижение объемов инвестирования в момент кажущейся стабилизации. Небывалое явление для страны с благополучной экономикой!.. Попробуем в нем разобраться. Слова вместо стен. Напомню: финансирование жилищного строительства из бюджета было сведено практически на нет еще в начале 90-х. В последующие годы дома возводились на средства, идущие в основном из карманов частных застройщиков. В таких условиях сокращение объемов строймонтажа может свидетельствовать лишь об одном: население предпочитает держать свои накопления, осмотрительно обменянные на доллары, в чулках и кубышках и вместо того, чтобы вкладывать свои сбережения в отечественную экономику, бесплатно кредитует федеральную резервную систему сша. Таким образом, августовский кризис возник еще и потому, что в середине 90-х федеральному правительству не удалось переломить массовое недоверие к рублю и чрезмерное влечение народа к доллару. Между тем жилищное строительство является как раз тем сектором экономики, где финансовые ресурсы, накопленные населением, могут быть быстро вовлечены в оборот. И инструмент известен: ипотека. В году, предшествующем 1998-му, о ней говорили много и часто. Но практически ни один элемент ипотеки так и не был задействован. Сегодня история повторяется. Число статей, теле - и радиопередач, других материалов, посвященных ипотеке, значительно превышает количество кредитов, выданных по этой финансовой схеме. Почему же все происходит именно таким образом? начнем с законов. Самые главные из них - налоговые. Конкретно об ипотеке речь идет в статье 220 второй части налогового кодекса. В комментарии к нк, написанном автором налоговой реформы шаталовым, говорится: налогоплательщик, купивший на территории рф жилой дом или квартиру, вправе уменьшить основную налогооблагаемую базу на расходы, связанные с такой покупкой. Правда, максимальная сумма расходов на строительство или покупку дома, вычитаемая из базы налогообложения, не должна превышать 600 тыс. Рублей. Возьмем среднюю стоимость метра в москве - и получится, что не обкладываются налогом деньги, потраченные на приобретение 20-30 кв. М жилья. Тесновато, правда? но, как говорится, и на этом спасибо... Сообразим на троих? однако вернемся к ипотеке. В кодексе говорится: суммы, идущие на уплату процентов по ипотечному кредиту, включаются в налоговый вычет без ограничения. При одном условии: кредит заемщику должен быть предоставлен исключительно российским банком. Идея налоговиков очевидна. Она укладывается в схему жилищного строительства на западе. Там для возведения дома достаточно иметь договор между тремя основными участниками: владельцем участка земли, отведенного под застройку (застройщиком), поставщиком стройматериалов (производственником) и непосредственно строителем (подрядчиком). Первый вкладывает в дело готовый проект и землю, второй - необходимые строительные материалы, третий - рабочую силу. При таком раскладе деньги нужны только на зарплату. При необходимости их можно занять в банке на короткий срок. Затем возведенное жилье продается и из суммы его реализации вычитаются производственные затраты. Последний этап - раздел полученной прибыли между всеми участниками договора. Эффект будет большим, если возведенный объект удастся быстро продать. Вот тут на выручку участникам строительства и приходит ипотечный банк. Но он кредитует не тех, кто строит, а тех, кто приобретает уже готовое. В этом - суть ипотеки. Однако деньги просто так никто никому не даст. Их ссужают подо что-то конкретное. А что в виде гарантии может предложить кредитору простой смертный, живущий на зарплату? залогом в этом случае служит покупаемая квартира, то есть недвижимость... То ли банк, то ли нет. Так работает ипотека на западе. В российской действительности ничего подобного не происходит. Жилищное строительство, ведущееся в москве, а следом за ней - и в остальных российских регионах, финансируется абсолютно по другому принципу. А потому и ипотека у нас выглядит совершенно иначе. Точнее, у нас этих самых ипотек - несколько. Не вдаваясь в подробности суть такова: в одном случае кредит получет покупатель жилья, в другом - строительные организации. В западном административном округе столицы уже несколько лет работает акционерное общество со стопроцентным муниципальным капиталом (далее - москвичи). Недавно, кстати, юрий лужков провозгласил необходимость распространить его деятельность на все административные округа столицы. Так вот, за три года своего существования ао привлекло средств населения на сумму в 62 млн. Долларов. На эти деньги, по словам гендиректора аллы лебединской, было построено более 130 тыс. Кв. М жилой площади. То есть, проще говоря, москвичи кредитует не только и не столько покупателей квартир, сколько само строительство. После того как путем внесения своих средств в кассу клиент накопит половину от стоимости выбранной им квартиры, касса дает ему взаймы недостающую часть под 8% годовых в валюте. При этом не ясно: какой статус имеет московское ао? по идее оно должна обладать банковской лицензией, поскольку принимает накопительные взносы граждан. С другой стороны, банкам в россии запрещено напрямую участвовать в производственной деятельности. Их работа - брать взаймы и давать в долг. Касса же, как уже было сказано, вначале финансирует стройку, а потом продает возведенное жилье. Кроме того, московская ипотека не вполне вписывается в нормы налогового кодекса. Статья 220 уточняет: вычитаются из налоговой базы только те суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам, которые были получены налогоплательщиком в банках рф. Иные ситуации в нашем нк не рассматриваются. Фактически уже завтра к клиентам москвичи могут прийти налоговики и потребовать заплатить налоги безо всяких вычетов, в полном объеме. И с формальной точки зрения они будут правы. Деньги на свежем воздухе. Ипотека, как учат учебники, - это залог собственной недвижимости. Однако кредитополучателю в банке нечего заложить, поскольку недостроенная квартира не принадлежит будущему жильцу. Что в таком случае служит гарантией возврата долга? изворотливые юристы на данный каверзный вопрос нашли ответ. По их мнению, заемщик берет деньги взаймы в банке под залог... Своих прав требования на квартиру. А что собой представляют эти права? вряд ли кто-то сможет ответить на этот вопрос вразумительно. В то же время ясно, что наше жилищное строительство немедленно остановится, если покупатели прекратят отдавать застройщикам свои деньги за виртуальное жилье в качестве предоплаты. Практически выглядит все так. Сразу после выемки экскаватором из котлована первого ковша земли на заборе, окружающем стройплощадку, появляется щит с объявлением, приглашающим покупать квартиры в доме, который только-только начал возводиться. Таким образом, продается воздух, находящийся выше заложенных в землю конструкций фундамента. И многие этот воздух покупают. Почему? ответ не надо долго искать. Самым первым покупателем жилья квартира достается по цене значительно ниже той, которую платят опоздавшие. Чем является такая схема с финансовой точки зрения? несомненно, своеобразной банковской операцией. Только кредиторами в ней выступают не банки и прочие финансовые учреждения, а простые москвичи, именуемые еще в официальных бумагах физическими лицами. Их основной интерес в подобных сделках заключается в том, что свой доходный процент они получают в виде скидки в цене жилой площади. Не станем здесь выяснять, насколько данная схема соответствует нормам, прописанным в учебниках экономики. Важно другое: и продавцы жилья, и его покупатели находят ее обоюдовыгодной. Почему московские строители не обращаются за кредитами в банки, а предпочитают одалживаться у обычных горожан? ответ очевиден. Для стройфирм слишком накладно выплачивать банковские проценты за кредит. А деньги столичных жителей, которые привлекаются в качестве предоплаты за жилье, обходятся им значительно дешевле. Замкнутый круг, небо вокруг. И получается замкнутый круг. В котором я не понесу деньги в банк, потому что я ему не доверяю. Банк не выдаст мне ипотечный кредит - но кредит мне предложат в одной из ипотечных компаний. На следующем этапе мои деньги - в качестве кредитов, только уже под гораздо меньшие проценты, - все равно оказываются у фирм, которые на них и возводят дома. И так далее... Настоящая проблема кроется не в банках, не в схемах ипотеки и даже не в строителях. Ключевое слово здесь - доверие. В любом варианте развития событий решающее слово остается за нами, т.Е. За простыми гражданами. Понесут они свои сбережения в банки, в финансовые компании, другие коммерческие организации - в обмен на акции, облигации, прочие финансовые инструменты, гарантирующие надежную сохранность вложений и стабильные проценты по ним, - тогда и рост отечественной экономики окажется гарантированным. (Если подобного не случится, то станет ясно, что правительство в очередной раз упустило шанс на оздоровление экономической ситуации в стране.) А это напрямую зависит от степени доверия граждан своему правительству. Когда оно находит подтверждение в росте инвестиций, начинает расцветать не только строительство жилья, но и приумножается многое другое. Если же граждане не верят правительству, происходит накопление зелени в расчете на черный день, приближение которого ожидается с часу на час. И всех разговоров - только о том, будет в этом году новый дефолт или нет?.. Поэтому - следите за статистическими отчетами, показывающими не только объемы ввода в эксплуатацию квадратов жилой площади, но и меру доверия к рублю и правительству, управляющему страной! лучшего барометра, измеряющего градус кипения жизни, человечество еще не придумало... Михаил макаров. Главная -> Комуникации Строить и жить помогают Таблица перехода к новому плану счетов бухгалтерского учета организаций Тенденции сохраняются Украли президентскую дорогу Услуги народа ведомости: ренова взялась за немецкий дизель турбомоторный завод (тмз, екатеринбург) и- строительные материалы Внешняя торговля чешской республики в 1997 г Бухгалтеру предприятия апк Все таинства науки Высококачественная продукция оао мечел снова пользуется повышенным спросом на внешнем- строительные материалы В глубокой яме финансового кризиса поневоле оказались строители и ремонтники дорожной- строительные материалы В мпс все спокойненько! в полосе отчуждения - мрак и- строительные материалы В семье единой |