Главная -> Комуникации (Город, стройся! на прошлой неделе депутаты госдумы приняли в третьем- строительные материалы)

на прошлой неделе депутаты госдумы приняли в третьем чтении закон об ипотеке. Теперь вроде бы решена многолетняя проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Наряду с неблагоприятными экономическими условиями она была главным препятствием на пути широкомасштабного развития ипотечной системы в стране.

...ВОзможно, именно это знаменательное событие вместе с необходимостью принятия в ближайшее время (в феврале?) бюджета развития окончательно склонили губернатора к поддержке разработанного пермским областным ипотечным фондом (поиф) проекта программы ипотечного жилищного кредитования. Как известно, он был внесен на рассмотрение законодательного собрания пермской области предыдущего созыва депутатской группой диалог.

В феврале депутаты зс планируют принять эту программу во втором чтении и определиться с необходимой для ее реализации суммой на текущий год. Поэтому уже в тихом январе активизировалась соответствующая работа. За последние две недели состоялись два заседания рабочей группы по законопроекту о программе ипотечного жилищного кредитования..., В которую вошли депутаты зс, представители губернатора, контрольно-счетной палаты, государственно-правового управления и руководители поиф. 1 февраля состоится третье.

Будут рассмотрены всего 98 поправок, предложенных указанными сторонами, а также руководителями муниципальных образований области. Представители поиф сообщили, что федеральное агентство ипотечного жилищного кредитования выделило пермской области гарантии на сумму 100 млн рублей для создания системы рефинансирования ипотечных кредитов. Более того, по их словам, будет подготовлено письмо на имя руководителя пенсионного фонда михаила зурабова, с которым юрий трутнев намерен встретиться по вопросу инвестирования в ипотечную систему прикамья значительных сумм.

Привлечение к реализации программы поиф институциональных инвесторов (а пенсионный фонд является наряду со сбербанком крупнейшим из них) не только поможет становлению в регионе ипотеки, но и выведет пермскую область в этом деле на лидирующие позиции. Будет решена одна из главных проблем - совмещение рыночных условий жизнеспособности ипотечной системы в принципе с ее социальной направленностью ввиду бюджетного финансирования.

Из областного бюджета будет рефинансироваться кредитование очередников. Остальные смогут получить кредит, который будет рефинансироваться из других источников - агентство ипотечного жилищного кредитования, пенсионный фонд, предприятия и т. Д. Активное участие первых двух в пермской ипотечной программе значительно повысит надежность выпускаемых поиф ценных бумаг, что привлечет к работе на экономику прикамья (сначала - городов) еще больше средств населения и предприятий.

Логично было бы предположить, что от развития системы ипотечного кредитования, в первую очередь, выигрывает строительная отрасль. Однако не все так просто.

Пермская программа по объективным причинам ориентирована на вторичный рынок. Даже если в итоге будут найдены методы работы со строящимся жильем, которое, не будучи в собственности, сегодня не может быть заложено, - это задача следующего этапа развития ипотеки. Одним из главных ожиданий от ее внедрения традиционно является рост цен на недвижимость. Компаньон об этом писал как о негативной стороне внедрения ипотеки, еще более удаляющей уровень цен на жилье от возможностей значительной части населения. Теперь приходится признать, что сегодня ипотечная система становится одним из способов выживания остатков строительной отрасли. Даже при том, что спрос будет поддерживаться лишь опосредованно - через вторичный рынок и другие пути влияния притока инвестиций в экономику региона. Причиной же грядущего очередного кризиса в строительном комплексе региона как раз является отток этих самых инвестиций из отрасли.

Такое положение дел парадоксально только на первый взгляд. Как известно, лишь после августа 1998 года начали восстанавливаться многие промышленные производства, в том числе строительные. И теперь по мере приближения российской экономики к уровню четырехлетней давности к нему приближается и строительный комплекс. Налицо обратнопропорциональная зависимость второго от первого. Строительство жилья как бизнес вновь становится малопривлекательным для потенциальных инвесторов.

Падение спроса на рынке недвижимости заставляет сегодня строителей начинать снижать цены. Казалось бы, это замечательно. Компаньон столько писал о необходимости резкого увеличения объемов строительства для приближения уровня цен к возможностям населения, а они (цены) сами стали снижаться. Конечно, есть желание свалить все на январь - традиционно мертвый месяц на рынке недвижимости. А еще - на падение цен на нефть и нестабильный курс рубля. Все это имеет определенное значение, но не главное.

Возврат экономики на уровень периода до 1998 года ведет к росту цен на строительные материалы, зарплат строителей и других составляющих себестоимости жилищного строительства. В результате сегодня разница между ней и рыночной ценой 1 кв. М в новостройке значительно сократилась. Инвесторы, мягко говоря, начинают сомневаться в возможности получения достаточной прибыли. Соответственно, мы наблюдаем предпосылки для возврата строительного комплекса прикамья, только-только ожившего, обратно в состояние глубочайшего системного кризиса.

По-видимому, в ходе очередного обсуждения ипотечной программы на пленарном заседании законодательного собрания депутат владимир рыбакин вынужден будет третий раз задать вопрос: что делает областная администрация для развития строительной отрасли прикамья? (предыдущие два раза ответ так и не был получен.) Не будет его и со стороны администрации перми.

При главе города фактически уже год существует строительный совет, в который входят руководители всех крупнейших строительных предприятий. Более авторитетного состава в рамках перми быть просто не может. Тем не менее, за истекший год мэром не было принято ни одного решения на основе подготовленных, в общем-то, очень занятыми людьми предложений.

Ясно, что причины такого отношения к совету далеки от конструктивных разногласий. Сейчас уже трудно вспомнить, когда аркадий каменев принимал в его заседаниях личное участие.

Бессмысленный аврал, устроенный мэром застройщикам с целью любым путем сдать в 2001 году обещанные 400 тыс. Кв. М жилья, при полном отсутствии системного подхода к решению сложнейшей проблемы, в наши дни может поставить здравомыслящего наблюдателя в тупик. Мы предлагаем свой выход из него: администрации выгодно бесконечно оттягивать принятие инициатив строителей, так как первым из них стоит предложение о введении системы открытых конкурсов на строительные площадки. Даже то, что, как выяснилось, по признанию вице-мэра евгения петрова, это полностью соответствует недавно принятому земельному кодексу, нисколько не изменило ситуацию.

Прошедший впустую год можно было бы потратить хотя бы на принятие новых и изменение старых примерно 30-ти нормативных документов, необходимых для создания системы конкурсов. А причина бездействия проста. Узнав о неизбежности принятия новых правил, многие захотели заработать на посредничестве. По нашей информации, по перми ходят люди, предлагающие готовые соглашения о застройке с необходимыми подписями и печатями за определенный процент. Это довольно большие суммы, чтобы введение конкурсной системы не имело никаких препятствий.

Проявлением порочности существующей бесконкурсной практики стала недавно вопиющая история, каких множество.

Молодое инвестиционно-строительное предприятие, которое мы по понятным причинам не называем, уже имеющее успешный опыт строительства двух многоквартирных домов, выбрало себе новый участок. Администрация перми отправила строителей на согласование к главе одного из центральных районов, где находится этот участок. Тот им заявил, что он будет работать только с господином n (руководителем одного из крупнейших строительных предприятий). Остается догадываться, на основании чего был сделан этот выбор - объективной оценки, личной симпатии или взятки.

При таких правилах не может быть и речи ни об инвестиционной привлекательности строительного бизнеса в перми, ни о создании новых мощностей и усилении конкуренции. И, конечно, бессмысленно говорить о снижении себестоимости строительства, которое раньше было необходимо для увеличения объемов сдачи жилья, а сегодня жизненно важно для сохранения пока имеющихся остатков строительного комплекса в перми и области.

Есть и другие источники снижения себестоимости. Например, развитие городом инженерной инфраструктуры за свой счет и в соответствии с генпланом.

По подсчетам специалистов, для ежегодного введения в эксплуатацию реальных 400 тыс. Кв. М жилья необходимо вкладывать в это около 80-100 млн рублей, половина из которых должна осваиваться ао - владельцами сетей, а другая должна быть пре-

дусмотрена бюджетом города на развитие сетей водоснабжения и канализации. Проведя анализ динамики сбора долевых средств заказчиков-застройщиков на развитие водопроводно-канализационных сооружений, они пришли к выводу, что в 1995-2000 годах процент долевых средств от общей суммы освоенных за год всех средств колебался в пределах от 0,42 до 5,3. Стоимость выполнения технических условий при строительстве жилых домов составляет примерно 66% от стоимости коробки - как в центре, так и в отдаленных районах. Это, кстати, уже о необходимости создания системы льгот для застройки нецентральных районов города.

Ясно, что при почти одинаковой себестоимости спрос и цены в центре выше, но нет условий для массовой застройки целых микрорайонов, что опять же за счет удешевления проектирования и коммуникаций снижает себестоимость. А еще можно было бы разработать систему стимулирования развития местных производств строительных материалов, дефицит которых существует давно и способствует росту цен на них и, соответственно, себестоимости строительства.

Картина примерно следующая: на фоне ряда разваленных местных предприятий по производству кирпича и железобетона, а также - кадрового дефицита сидят в кабинете два строительных директора, готовят очередные бесполезные предложения мэру и выпрашивают друг у друга тот или иной строительный материал. О лексике не будем. Какая разруха, зачем мне профессионалы?! - наверное, думает а. Каменев, сообщая о выполнении плана на 2001 год и приводя зачем-то для сравнения выборочные примеры центров соседних регионов, которым точно так же надо выходить из кризиса. Тем более, что 400 тыс. Кв. М нисколько не обнадеживают. В эту цифру, в частности, по понятным причинам вошли 97 тыс. Кв. М.

Индивидуальных жилых домов, к которым администрация вообще не имеет никакого отношения.

В середине года компаньон опубликовал свой прогноз сдачи жилья - 311 тыс. Кв. М. По признанию вице-мэра е. Петрова, примерно тогда же и ему стало ясно, что 400 тыс. Кв. М в многоквартирных домах сдать нереально, и было решено включить в список индивидуальное строительство. В результате площадь сданных многоквартирных домов составляет 316 тыс.

Кв. М. Кроме того, в эту сумму входят 6 тыс. Кв. М перестроенных квартир и нежилых помещений, переведенных в жилье. Оставшиеся 300 с небольшим тыс. Кв. М во многом состоят из незавершенки. То же самое будет и в этом году.

И наконец - качество сданных домов очень разное. В названные телекомпанией тв-6 пермь дома по адресам: ул. Уинская, 9, ул. Горького, 21, ул. Карпинского, 109, действительно, можно будет въехать в апреле и летом. Перспективы развития строительной отрасли, реального увеличения объемов сдачи жилья, здорового снижения цен на рынке недвижимости и улучшения качества жизни населения при подобных методах управления отсутствуют. Вот и приходится уповать на отнюдь не гарантированную поддержку со стороны системы ипотечного кредитования.

Но когда еще это будет?

Главная -> Комуникации

Базарный долгострой Профессионал Программа перспективного развития транспортной системы россии Работник на процентной ставке Реформа мпс не урежет социальные льготы железнодорожников Ремонт с гарантией Российско-южнокорейские торгово-экономические связи сибур меняет стратегию Снятый с маршрута Специальность-99 Строительство Блеск и нищета эвенкии С праздником, друзья! новогодняя беседа главного редактора мс лидии калининой- строительные материалы