Главная -> Комуникации (Жилищная проблема)

Строительная продукция весьма специфичный товар. Квартира не колбаса: чтобы сориентироваться в ценах и ассортименте, недостаточно забежать в два-три соседних магазина. Впрочем, ориентироваться в ценах на строительную продукцию нужно не только обывателям, но и производителям этой продукции.

Ведь прежде чем строить, нужно знать, во что это строительство обойдется и можно ли будет вернуть затраченное после продажи. А как, если сложившаяся система цен и ценностей давно разрушена инфляцией? с помощью индексов, считает юрий владимирович гольдштейн, возглавляющий региональный центр по ценообразованию в строительстве.

Справка. Нижегородский региональный центр по ценообразованию в строительстве создан в 1994 году. Такие центры существуют практически в каждом субъекте федерации. Они собирают информацию о ценах на строительные материалы, механизмы, работы и на основе этих реальных данных высчитывают индекс удорожания строительной продукции. Вся региональная информация обобщается в госстрое.

Нижегородский центр ежеквартально издает информационный бюллетень индексы цен в строительстве, с конца прошлого года начал издавать справочник сборник цен на строительные машины, механизмы и автотранспорт, а в апреле вышел первый номер еще одного сборника цен строительные материалы, изделия и конструкции.

- Юрий владимирович, так что же это за индекс строительных цен?

- если объяснять популярно, то индекс цен показывает, во сколько раз подорожало строительство по сравнению с базовыми 1984 и 1991 годами. Умножив, например, стоимость строительства квадратного метра жилья в 1991 году на индекс удорожания, можно узнать среднюю сметную стоимость строительства жилья в данный момент.

- Простите за наивный вопрос: а просто так, без индексов, нельзя сосчитать? очень уж окольный путь получается.

- В том-то и дело, что этот окольный путь, правильно называемый базисно-индексным методом, более прост и дает более достоверные результаты. Чтобы понять это, нужно знать особенности ценообразования в строительстве. В основе цены лежит себестоимость. В плановой экономике при одинаковой стоимости строительных материалов, одинаковых тарифах на различные виды работ стоимость типового строительства теоретически должна была быть одинаковой везде. Конечно, цены менялись, и госстрой отслеживал эти изменения. Но в строительстве столько составляющих, что вносить оперативно эти изменения невозможно. Поэтому нормативы пересматривались раз в 15 лет, а на разработку новых нормативов отводилось до 5 лет. В условиях инфляции, быстро меняющихся цен такой подход невозможен. Опыт применения ресурсного метода оценки сметной стоимости строительства (то есть если посчитать все затраты по факту) показал, что стоимость в этом случае может быть умышленно завышена в полтора-два раза, а проверить расчеты очень трудно. Хотя этот метод наиболее полно отвечает рыночной экономике, из-за сложности, из-за отсутствия программного обеспечения, из-за того, что строители не научились им пользоваться, применение его пока ограничено. Его применяют только по специальному разрешению госстроя на наиболее крупных объектах.

Базисно-компенсационный метод, когда применяется не общий индекс, а поправка на удорожание на отдельных материалов, изжил себя. Из-за многократного роста цен на все материалы он стал похож на ресурсный. Поэтому с конца 1992 года основным становится базисно-индексный метод. Суть его проста: зафиксирована стоимость в базисном уровне цен на определенный набор ресурсов, необходимых для строительства различных типов зданий, рассчитывается стоимость этого набора на конкретный период, а затем путем простого деления определяется индекс удорожания.

- Насколько точен базисно-индексный метод?

- оценку базисно-индексным методом точной назвать нельзя, это экспертная оценка. Отклонения возможны в пределах 30%. Впрочем, точно определить стоимость дома очень сложно. Двух одинаковых домов не бывает. Стоимость двух абсолютно одинаковых типовых домов может отличаться на 20-30% только из-за привязки к местным условиям, коммуникациям.

- Кому же нужна такая неточная оценка, согласитесь, допуск в треть стоимости маленьким не назовешь?

- конечно, этот метод не вполне пригоден для оценки конкретных объектов. Это данные для макроэкономического анализа, для прогнозов, определения перспектив. Кроме того, мы рассчитываем среднюю стоимость квадратного метра разных типов жилья в среднем по области, в нижнем новгороде и в отдельных районах области. Подчеркну - среднюю. А это значит, что стоимость квадратного метра в конкретном доме может быть и выше, и ниже. Нашими данными пользуются бюджетные организации и частные предприятия для определения цены объекта при проведении торгов. К сожалению, при проведении торгов наши данные используются слишком примитивно: начальная цена назначается ниже средней на 10-15%. Снижение цены часто достигается за счет потери качества. Строительные организации тоже используют индекс удорожания для определения стоимости возводимых объектов, но чтобы получить более точную оценку, нужно использовать индекс для перерасчета своих конкретных данных.

- Сейчас строители имеют возможность использовать те материалы и технологии, о которых в базовые годы можно было только из журналов да телепередач узнать. Изменились многие снипы, в частности, по теплотехнике. При расчете индекса удорожания эти данные принимаются во внимание?

- мы все это учитываем, но методика расчета по новым материалам настолько несовершенна, что индекс в этом случае предполагает еще большие допуски. Сейчас госстроем перед всеми центрами ценообразования в строительстве поставлена задача собирать информацию по новым материалам и технологиям. На основе этих данных будет разрабатываться новая сметно-нормативная база.

Тогда наши оценки будут более точными.

- Как соотносится с рыночной та средняя цена строительства квадратного метра жилья, которую рассчитывает ваш центр?

- мы рассчитываем сметную стоимость строительства: это себестоимость, налоги и прибыль строительной организации. Это та цена, которую заказчик платит подрядчику. Она не учитывает, например, стоимости земли. Рыночная цена диктуется спросом и предложением, но она не может быть ниже сметной стоимости, иначе строителям просто невыгодно будет строить. На рынке квартиры в двух одинаковых домах, построенных в разных районах города, будут отличаться по цене в два-три раза: рыночную цену на недвижимость в значительной степени определяет ее местоположение. В центре жилье дорогое, продать его с выгодой можно всегда, а в заречной части рыночная цена может оказаться слишком низкой, есть риск не окупить затраты. Поэтому в центре жилья строится много, а в заречных районах очень мало.

- Из чего складывается себестоимость, что больше всего влияет на ее изменение?

- в структуре себестоимости 60-70% составляет стоимость строительных материалов, в том числе доля транспортных расходов 10-15%; от 2 до 10% приходится на проектные работы, 5 - 8% идет на зарплату рабочих основного производства и 10-15% - накладные расходы. То есть определяет цену строительства фактически стоимость материалов.

- Вы уже пять лет наблюдаете за ценами в строительстве. Как они ведут себя в условиях высокой инфляции? меняются так же быстро, как курс рубля? - нет, конечно. Производственный цикл в строительстве длительный, поэтому и цены более инерционны, чем скажем, на рынке продуктов питания. Если на товары ежедневного спроса после 17августа цена подскочила сразу, а затем наступила относительная стабильность, то цена на строительную продукцию растет медленно, но постепенно догоняет общий уровень цен. К тому же цены на строительство подвержены сезонным колебаниям в соответствии с изменением активности строителей: зимой, когда строительно-монтажные работы сводятся к минимуму, цены падают, летом - растут. Поэтому темпы роста цен на строительство пока отстают от общего уровня инфляции. Все это очень легко проследить на примере 1998 - 1999 года. В августе индекс удорожания строительства составил в нижнем новгороде 7,17, в сентябре - 7,41. Цены выросли, но не так резко, как на другие виды товаров. В третьем квартале средний индекс составил 7,17, в четвертом - 7,89, в первом квартале 1999 года - 8,55. В январе в нижнем новгороде средняя сметная стоимость строительства квадратного метра жилья составила 3363 рубля, в марте 3430 рублей. Рост очень незначительный, но цены неуклонно ползут вверх.

- Каков ваш прогноз на текущий год?

- к прогнозам мы относимся очень осторожно, их точность зависит от того, насколько точно был дан прогноз уровня инфляции. Как правило, мы даем вилку в зависимости от оптимистического и пессимистического прогнозов инфляции. Зимой уровень инфляции был невысок, для строителей - не сезон, и цены менялись в соответствии с нашим оптимистическим прогнозом по минимуму.

Вполне вероятно, что летом они будут расти быстрее. Мы предполагаем, что уже в мае индекс будет на уровне 9,07 - 9,48, а средняя сметная стоимость строительства жилья составит примерно 3646 рублей за квадратный метр. По самому оптимистическому прогнозу в декабре индекс удорожания достигнет 10,23, а если готовиться к худшему, то нужно ожидать индекса в 12,49.

Причем в наших расчетах мы исходили из того, что рынок стабилизируется, а такие потрясения, как 17 августа, не повторятся. Всегда хочется надеяться на лучшее.

Раздел ведет ирина бондаренко.



Главная -> Комуникации

Моряк сошел на берег Москвичи живут на пороховой бочке Нагнись и подними Недвижимость Непроданные квартиры дорожают Ничего не придумывать, быть как все Обращайтесь к каталогу деловой прессы россии Они работают и развиваются, опережая остальных